按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温，但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前指出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围。 二、三线城市楼市真相究竟如何？房价上涨“推手”何在？限购范围的扩大应当如何把握？且看下文。

  调控呈现“地区分化”

  统计数据显示，限购使城市楼市大多降温，投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地区房价甚至出现了同比下降。阵阵“凉风”还吹向土地市场。中国指数研究院的数据显示，今年上半年土地出让收入排名前10位的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅最大的北京市降幅达到48.32%。

  不过，调控效果出现了明显地区差异，最突出的表现是：部分二、三线城市房价“逆势上涨”。

  辽宁丹东是今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一，今年1至6月份，前四个月涨幅均在两位数以上，有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。

  该市一知名房企负责人告诉记者，该公司一个楼盘2009年10月开盘，目前已售出八成，七成购房者是一次性付款。

  “今年以来，部分二、三线城市房价堪称逆势上扬，有些城市甚至连月保持两位数上涨，这是本轮调控出现的新特点。”中原集团研究中心一位负责人说。

  中原集团研究中心近日公布的一份针对50个未限购二、三线城市楼市的调查报告显示，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的房价出现下跌。

  上涨背后有三大“推手”

  在调控层层加码、毫不放松之际，部分二、三线城市房价为何依然“顽强”上涨？记者实地采访发现，除了没有实行限购之外，其原因大致有三个。

  一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了10多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。

  二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“太古广场”售楼部经理告诉记者，目前新推出的两栋楼、100多套已售完，估计30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。

  据记者了解，浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近，房价相对较低的二、三线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显。

  三是较低价格基数上的“追涨”。丹东市住房和城乡建设委员会副主任石万才介绍，丹东既沿边又沿海，环境、气候良好，是宜居旅游城市，近年经济快速增长。但房价基数较低，去年为每平方米3243元。今年以来房价同比增幅较大，但绝对增加值不多。

  当地房企锦绣集团常务副总经理林延明介绍，最近公司对537名客户作了一份问卷调查，结果显示，购房者中前三位是机关工作人员、私营业主和工薪阶层，分别占37%、23%和20%。从地域看，83%为本地居民，17%为外来居民。“房价基本适应当地的购买力”。

  调控应“区别用力”

  专家指出，今年以来一线城市楼市应声而落，而部分二、三线城市悄然升温的态势值得关注，楼市调控应把握分寸和尺度，同时避免效果打折。

  “要避免二、三线城市的楼市重蹈热点城市的老路，防止房价在短时间内迅速起飞，透支未来的上涨空间，必须要在房价上涨的初期，就将其纳入调控范围。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

  福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，目前，限购城市房地产市场仍然面临着量的反弹压力，房价也存在上涨冲动，而大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。为避免这种尴尬局面，有关部委除继续“给力”限购政策和扩大限购城市名单外，各地政府还须切实扩大楼市供应，调整供应结构，特别是加快保障房的建设和供应。此外，要对落实调控不力的地区及时启动问责机制。

  中原集团研究中心相关负责人认为，由于中国广大二、三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此限购应“区别用力”。

  “对一些本地投资需求比重高的城市，应尽快出台‘限购’政策。对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行‘限购’，一些因大城市‘限购’而挤出到周边城市的自住需求应进行保护，而纯粹的投资投机性需求则应进行限制。”这位负责人说。

  据新华网